БОЛЬШЕ ВНИМАНИЯ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ МАССОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

УДК 728.1

В.М. Юрин
Магнитогорский государственный технический университет им. Г.И. Носова

В середине XX века, когда наша страна в основном оправилась от разрушительных последствий 2 мировой войны, встаёт вопрос социально-политической значимости: какими путями решить острейшую жилищную проблему?

Необходимо было сделать мощный прорыв из землянок, бараков, каркасных 2-х этажек, многосемейных “коммуналок” социалистических городов времен индустриализации к новому благоустроенному жилищу. Решение проблемы виделось   в скорейшем переселении миллионов человек в благоустроенные отдельные квартиры. Возможно это было при применении индустриальных методов строительства по типовым проектам зданий из местных строительных материалов, с использованием имеющейся строительной техники, экономии в площадях, высоте и дорогостоящих и высокопрочных конструкциях. При этом здания должны быть, прочными, надёжными со сроком капитальности 100-125 лет – для кирпичных, 100 лет – для блочных и 70 лет для панельных зданий. Такими требованиям отвечали 5 этажные безлифтовые здания жилой фонд которых составил 540 млн м2 общей площади.

На современном уровне требований СНиПов и в условиях рынка недвижимости недостатки первых серий пятиэтажных зданий общеизвестны и сводятся к следующим:

— социальные: не обеспечивают полного развития функциональных процессов жизни человека и не создают желаемого комфорта в квартире;

— объёмно-планировочное: минимальные площади кухонь (4,5 м2), совмещенные санитарные узлы (1 – 4 квартирах), узкие передние, проходные комнаты, прямоугольные в плане типы секций без лоджий и эркеров, недостаточная ширина лестничных маршей и площадок;

— конструктивные: значительные теплопотери наружных стен, плохая звукоизоляция перегородок и перекрытий, неизменяемая конструктивная схема;

— эксплуатационные: пришедшие в негодность инженерные сети, отслаивание материала наружных стен, разрушение балконов, протекание кровель в совмещённых покрытиях;

— архитектурно – художественные: невыразительные и однообразные чаще серого цвета фасады зданий, одинаковая этажность при строчной или параллельной застройке;

— экономические: низкие потребительские цены на квартиры.

За прошедшие полвека здания массового строительства не только морально устарели, но и поизносились физически. Ежегодно 7 – 9 млн. м2 общей площади становятся непригодными для проживания, а около трети имеет физический износ более 60%. Если в ближайшие 10 – 15 лет не менять отношение к пятиэтажным зданиям массового строительства, то это может привести более 250 – 375 млн м2 жилья в непригодное для проживания состояние. [1, с 26]

15 лет государственной перестройки не дали возможности проведения капитальных ремонтов зданий. Естественно возникает вопрос: что делать с пятиэтажками, которые нетактично называть “хрущобами”? Для крупнейших городов (Москва, Санкт – Петербург и др. ) решение вопроса находят в выборочном сносе жилых зданий, с последующим строительством высотных зданий. Однако, такая практика не приемлема, с финансовой стороны, для крупных и средних городов, где пятиэтажная застройка составляет 25 – 50% всего жилого фонда. Приоритетным направлением в сохранении жилого фонда является его реконструкция. Уже накоплен опыт реконструкции зданий в городах России, имеется материал по реконструкции и за рубежом.

Реконструкция это коренное переустройство зданий, исходя из новых требований (социальных, объёмно – планировочных, конструктивных и т. д.).

Рассмотрим реконструкцию с точки зрения СОЦИАЛЬНЫХ требований. Как улучшить условия проживания в существующих пятиэтажках? Решение вопроса можно выполнить за счёт уменьшения плотности заселения квартир, т. е. Отойти от существующей нормы, когда число комнат в квартире должно быть К=N–1, где N число проживающих и принять число комнат в квартире равным числу жильцов, т. е. К=N. В этом случае увеличится общая площадь квартиры на одного проживающего табл.  (по результатам авторского анализа более тысячи квартир по типовым проектам пятиэтажной застройки серии 1-439, 1-447, 1-464, 1-467, 1-468).

Yurin

Однако увеличение площади на 1 проживающего не решает всех проблем и в том числе: малых размеров помещений, совмещённых и проходных помещений. Необходимо изменение ОБЪЁМНО- ПЛАНИРОВОЧНОГО РЕШЕНИЯ квартиры. Перепланировка квартир возможна без ущемления размеров других помещений при уменьшении количества проживающих за счёт передвижки перегородок в кирпичных и блочных зданиях. В панельных зданиях перепланировку осуществить сложнее т. к. там перегородки несут нагрузку. Устранение их потребует устройства металлических рам. Чаще перепланировка квартир в её прежних габаритах и с тем же составом помещений не даёт желаемого результата. В этих случаях возможны пристройки к зданию, расположение квартир в 2х уровнях, надстройка 1-2 этажей, устройство мансарды в пределах чердачного пространства, что увеличивает плотность застройки на 35-50% [ 3 ].

Перепланировка приводит к изменению типа квартир и требует новых КОНСТРУКТИВНЫХ решений. Пристройки в виде эркеров, лоджий, лифтовых шахт с мусоропроводом не значительно увеличивают площадь застройки зданий, но требуют новых конструкций стен, фундаментов, с 2000 года вступили в действие новые требования СНиП по сбережению энергоресурсов. Поэтому при реконструкции зданий необходимо утеплять наружные стены и расширять существующие фундаменты.

При надстройке новых этажей и расположении квартир в 2 уровнях необходима проверка несущей способности стен и фундамента.

Устранение ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ недостатков требует полной замены инженерных сетей, сантехнического оборудования и столярных изделий. При реконструкции и устройстве новых балконов и лоджий необходимы вертикальные стойки или стенки.

Исправление перечисленных выше недостатков зданий становится основой для создания АРХИТЕКТУРНО-ХУДОЖЕСТВЕННОЙ выразительности зданий. При этом необходим конкретный подход к каждому реконструируемому объекту с учётом его местоположения, окружающей застройки, изменения этажности, пристройки дополнительных  объёмов, отделки плоскостей фасадов.

Использование первых этажей зданий для расселения в них инвалидов с приквартирными земельными участками и размещением в них предприятий малого и среднего бизнеса повысит престижность зданий и поднимет ЭКОНОМИЧЕСКУЮ ценность.

Надстрой мансардных этажей обеспечивает увеличение жилой площади на 15-20%, сокращает тепло потери через кровлю, снижает себестоимость строительства [4]. А расчеты по приросту жилья при реконструкции первых массовых серий показывает [5]. Его увеличение на 100-120 млн м2 общей площади с затратами в 1,5 раза меньшими нового строительства.

Реконструкция жилища должна быть социально направлена на экономические группы населения и в первую очередь для среднего класса населения [6].

Несмотря на то, что реконструкция имеет основной недостаток: большую трудоёмкость при применении ручного труда, главное её достоинство – сохранение исторически сложившейся массовой застройки городов.

Библиографический список

1. Жилище: от общего к частному //Архитектура и строительство Москвы. – 1999. – №1.
2. Мержанов Б. М.  Жилище для среднего класса// Жилищное строительство. – 1996. – №2.
3. Нелепов А. Р. Опыт реконструкции пятиэтажек первого поколения// Жилищное строительство. – 1997. – №2.
4. Чопалавов Т. Т. О решении проблем реконструкции в Москве// Жилищное строительство. – 1999. – №5.
5. Шилов Н. Н. О реконструкции полносборных жилих домов// Жилищное строительство. – 1998. – №2.
6. Юрин В. М. Рекомендации по реконструкции и проектированию жилища// Градостроительство, современные строительные системы: сб. научн. тр. – Магнитогорск: МГТУ им. Г. И. Носова, 1999 С 27 – 35.